L'essentiel · 25 septembre 2026
Dubaï est le marché le plus grand et le plus liquide des Émirats. Abou Dhabi, plus petit, coûte moins cher à l'entrée (2 % d'enregistrement contre 4 % à Dubaï) et concentre son offre neuve sur quelques îles et quelques grands promoteurs cotés. Dans les deux émirats, les étrangers achètent en pleine propriété dans des zones désignées, sans impôt sur les loyers ni sur la plus-value.
Quelles différences, point par point ?
| Abou Dhabi | Dubaï | |
|---|---|---|
| Autorité et registre | ADREC · plateforme DARI | Dubai Land Department · RERA |
| Frais d'enregistrement | 2 %, partagés en revente | 4 %, à la charge de l'acheteur par usage |
| Zones ouvertes aux étrangers | 50 zones d'investissement (juillet 2026) | Zones de pleine propriété désignées |
| Golden Visa par l'immobilier | 2 M AED versés au promoteur, ou hors crédit | Valeur estimée par le DLD d'au moins 2 M AED, crédit et sur-plan compris (février 2026) |
| Hausse des loyers | Gelée à 0 % depuis le 2 juin 2026 | Encadrée par l'indice des loyers RERA |
| Sur plan | Compte séquestre, enregistrement sous 21 jours | Compte séquestre, enregistrement Oqood |
| Impôt sur les loyers et la plus-value | Aucun pour un particulier | Aucun pour un particulier |
Sources : ADREC et DARI ; Dubai Land Department ; ADIO ; circulaire DLD–GDRFA du 20/02/2026 (presse spécialisée).
Pour qui Abou Dhabi ?
Pour un acheteur qui privilégie une adresse et une offre neuve encadrée : Saadiyat pour les plages et les musées, Yas pour les loisirs, Hudayriyat pour les villas neuves. Le marché a enregistré 117 Md AED de transactions au premier semestre 2026 (+112 %, ADREC), porté à 70 % par les expatriés et les acheteurs étrangers. Les frais d'entrée plus bas pèsent sur un investissement de long terme.
Pour qui Dubaï ?
Pour un acheteur qui cherche le choix le plus large, tous budgets confondus, et un marché de revente et de location plus profond, y compris en courte durée. Les frais d'entrée sont plus élevés et l'offre neuve y est beaucoup plus abondante : le choix du quartier et du promoteur compte d'autant plus.
Peut-on vivre à Dubaï et investir à Abou Dhabi ?
Oui. Les deux villes sont reliées par l'autoroute, et bientôt par les trains de voyageurs d'Etihad Rail, dont la desserte de Dubaï est annoncée pour le 30 septembre 2026. Le Golden Visa obtenu par un bien à Abou Dhabi permet de résider dans n'importe quel émirat. Notre agence immobilière partenaire est basée à Dubaï.
Sources
ADREC, rapports H1 2026 (17/07 et 18/08/2026) ; DARI ; Dubai Land Department (frais de transfert) ; ADIO et ADDED ; circulaire DLD–GDRFA du 20/02/2026 (presse spécialisée) ; Gulf News (Etihad Rail, desserte de Dubaï). Information générale, qui ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil en investissement.