L'essentiel · 25 septembre 2026
Sur les annonces du premier semestre 2026, les rendements bruts indicatifs vont d'environ 3,5 % à Saadiyat à 6,3 % à Al Reem (Bayut), avant charges. Le net est en général inférieur de 1 à 1,5 point. Aucun impôt ne frappe les loyers d'un particulier, mais aucun rendement n'est garanti, et la hausse des loyers est gelée depuis le 2 juin 2026.
Quel rendement par quartier ?
| Quartier | Appartements · prix demandé | Villas · prix demandé | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|
| Saadiyat | 3 893 AED / sq ft | 2 250 AED / sq ft | 3,5 – 4,3 % |
| Yas | 2 393 AED / sq ft | 1 634 AED / sq ft | 5,0 – 5,9 % |
| Al Maryah | 2 707 AED / sq ft | — | 5,9 % |
| Al Raha Beach | 1 859 AED / sq ft | 1 418 AED / sq ft | 5,1 – 5,7 % |
| Al Reem | 1 690 AED / sq ft | — | 6,3 % |
Source : Bayut, rapport des ventes H1 2026 (22/09/2026), prix et loyers demandés. Pas de donnée fiable à ce jour pour Hudayriyat. Les quartiers en détail.
Comment passer du brut au net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le net retranche ce que paie le propriétaire : charges de copropriété, gestion locative, périodes de vacance, entretien, assurance, et amortit les frais d'achat. Aux Émirats, aucun impôt ne vient s'ajouter pour un particulier.
| Exemple théorique | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 2 000 000 AED |
| Loyer annuel | 120 000 AED · brut 6,0 % |
| Charges de copropriété | − 20 000 AED |
| Gestion, vacance, entretien | − 12 000 AED |
| Loyer net | 88 000 AED · net 4,4 % |
Hypothèses de calcul, à remplacer par les chiffres réels du bien : budget de charges approuvé, loyers obtenus sur des biens comparables.
Les loyers peuvent-ils augmenter ?
Pas pour l'instant. Le 2 juin 2026, l'ADREC a ramené à 0 % le plafond de hausse annuelle des loyers, jusqu'à nouvel ordre, pour le résidentiel comme pour le commercial. Les renouvellements, et les nouveaux baux sur des biens déjà loués, ne peuvent dépasser le dernier loyer enregistré sur Tawtheeq. La première location d'un bien neuf n'est pas explicitement visée. Sur un an à fin juin 2026, les loyers des nouveaux baux avaient progressé de 17 % pour les appartements et de 9 % pour les villas (ADREC).
Longue durée ou courte durée ?
La location longue durée passe par un bail enregistré sur Tawtheeq, en général annuel. La location courte durée demande une licence de résidence de vacances du DCT Abu Dhabi : depuis le 1er janvier 2026, aucun logement ne peut être publié sur une plateforme sans numéro de licence visible, et le logement doit se trouver dans un projet ou une zone autorisés. Les règles de septembre 2026 ouvrent l'exploitation aux copropriétaires, aux sociétés et aux locataires autorisés. L'offre a progressé de 77 % en 2025, à 4 771 logements (DCT, The National, 17/09/2026).
Rendement ou patrimoine ?
Les quartiers les plus recherchés, comme Saadiyat, affichent les rendements les plus bas : on y achète une adresse. Les appartements d'Al Reem, de Yas ou d'Al Maryah, proches des bureaux et des loisirs, se louent avec des rendements bruts plus élevés. Nous partageons, sur demande, les loyers réellement obtenus sur des biens comparables.
Sources
Bayut, rapport des ventes H1 2026 (22/09/2026) ; ADREC, rapport du marché H1 2026 (18/08/2026) et décision du 2 juin 2026 ; Khaleej Times (05/06/2026) ; DCT Abu Dhabi via The National (17/09/2026) ; décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023. Information générale, qui ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil en investissement.