L'essentiel · 25 septembre 2026
À Abou Dhabi, un particulier ne paie ni impôt foncier annuel, ni impôt sur les loyers, ni impôt sur la plus-value. Ce qui est prélevé : 2 % d'enregistrement DARI à l'achat (plus 400 AED de frais administratifs sur plan), 0,1 % du prêt en cas de crédit, les charges de copropriété pendant la détention et, à la revente, 2 % d'enregistrement en général partagés entre vendeur et acheteur.
Combien coûte l'achat, frais compris ?
Il n'y a ni notaire ni droits de mutation : la vente est enregistrée sur DARI, la plateforme foncière officielle de l'émirat, qui délivre le titre de propriété. Le principal poste est l'enregistrement, à 2 % du prix. Sur plan, le promoteur doit enregistrer la vente dans les 21 jours suivant le contrat, sous peine d'une pénalité de 10 000 AED.
| Poste | Montant | Qui paie |
|---|---|---|
| Enregistrement d'une vente sur plan (DARI) | 2 % du prix, plus 400 AED de frais administratifs et la TVA sur ces frais | Selon le contrat, en général l'acheteur ; certains promoteurs l'offrent |
| Enregistrement d'une revente (DARI) | 2 % du prix, ou de la valeur enregistrée si elle est supérieure | Vendeur et acheteur à parts égales, sauf accord contraire |
| Enregistrement de l'hypothèque | 0,1 % du montant du prêt, plus des frais administratifs | L'emprunteur |
| Commission d'agence en revente | Négociée, souvent autour de 2 % du prix, plus 5 % de TVA | Selon le mandat ; aucune sur un achat direct au promoteur |
| TVA sur le prix d'un logement | 0 % sur la première vente d'un logement neuf ; exonérée en revente (5 % sur l'immobilier commercial) | — |
La commission d'agence ne concerne que la revente : un achat sur plan se fait directement auprès du promoteur, au prix de sa grille. Avec un crédit, la banque facture aussi l'expertise du bien et des frais de dossier, variables selon l'établissement.
Un exemple chiffré
Pour une villa achetée 5 M AED sur plan (≈ 1,19 M €), l'enregistrement DARI représente 100 000 AED, plus 400 AED de frais administratifs et la TVA sur ces frais, soit environ 100 400 AED (≈ 23 850 €) si le contrat les met à la charge de l'acheteur. Pas de commission, pas de TVA sur le prix d'un logement neuf.
Pour un appartement acheté 2 M AED en revente (≈ 475 000 €), la part de l'acheteur dans l'enregistrement est de 20 000 AED (1 % sur les 2 %), à laquelle s'ajoute la commission éventuelle de l'agence, souvent autour de 2 % plus la TVA.
Exemples indicatifs, hors frais bancaires ; contre-valeurs à 1 € ≈ 4,21 AED, taux BCE du 22/09/2026.
Que paie-t-on chaque année quand on est propriétaire ?
Aucun impôt foncier. Le propriétaire paie les charges de copropriété (service charges) de son immeuble ou de sa communauté : entretien, sécurité, espaces communs, fonds de réserve. Depuis la décision ADREC n° 25 de 2025, ce budget doit être approuvé par les autorités, aucun frais non approuvé ne peut être facturé, et il se paie par échéances. Le montant dépend de chaque projet : demandez le budget approuvé avant de réserver.
S'y ajoutent, si vous occupez le bien, l'eau, l'électricité et, dans certaines communautés, le refroidissement urbain (district cooling).
Que prélève-t-on sur un bien mis en location ?
Aucun impôt sur les loyers pour un particulier. L'impôt sur les sociétés de 9 %, en vigueur depuis 2023, ne s'applique pas à l'investissement immobilier d'une personne physique qui n'exige pas de licence (décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023). Les loyers résidentiels sont exonérés de TVA.
| Poste | Montant | Qui paie |
|---|---|---|
| Impôt sur les loyers d'un particulier | Aucun : l'impôt sur les sociétés ne s'applique pas à l'investissement immobilier d'une personne physique sans licence | — |
| Enregistrement du bail (Tawtheeq) | Frais administratifs d'enregistrement, obligatoires pour ouvrir l'eau et l'électricité | En général le bailleur |
| Redevance municipale sur le loyer | Pourcentage du loyer annuel, facturé chaque mois avec l'eau et l'électricité | Le locataire expatrié, pas le propriétaire |
| Location courte durée | Licence de résidence de vacances obligatoire depuis le 1er janvier 2026, frais d'enregistrement et redevances touristiques | L'exploitant |
Depuis le 2 juin 2026, la hausse des loyers est gelée à 0 % : un renouvellement ne peut pas dépasser le dernier loyer enregistré sur Tawtheeq. Le rendement locatif en détail.
Que coûte la revente ?
Pas d'impôt sur la plus-value pour un particulier. La revente est enregistrée sur DARI à 2 % du prix, ou de la valeur enregistrée si elle est supérieure, partagés à parts égales entre vendeur et acheteur sauf accord contraire. Si le bien est hypothéqué, la banque doit lever l'hypothèque avant le transfert. Un bien encore en construction se cède avec l'accord du promoteur, qui délivre en général un certificat de non-objection.
La TVA, poste par poste
| Opération | TVA |
|---|---|
| Première vente d'un logement neuf (dans les 3 ans suivant l'achèvement) | 0 % |
| Revente d'un logement | Exonérée |
| Location résidentielle | Exonérée |
| Vente ou location d'un local commercial | 5 % |
| Commission d'agence, frais de gestion | 5 % |
| Frais administratifs DARI | TVA sur les frais |
Source : ministère des Finances des Émirats, TVA immobilière.
Et en cas de décès ?
Les Émirats ne prélèvent aucun droit de succession. La question est celle de la loi applicable : un étranger non musulman peut enregistrer un testament auprès du département judiciaire d'Abou Dhabi (ADJD), en application de la loi n° 14 de 2021 sur le statut personnel des étrangers non musulmans ; il couvre les biens situés dans tous les émirats. Sans testament enregistré, un héritier peut demander l'application d'une autre loi, ce qui allonge la procédure. Un avocat local rédige ce testament.
Sources
DARI (enregistrement des ventes sur plan et des reventes, 2026) ; ministère des Finances (TVA) ; décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023 et guide de l'Autorité fédérale des impôts sur l'investissement immobilier des personnes physiques ; décision ADREC n° 25 de 2025 (charges) ; DCT Abu Dhabi (résidences de vacances, The National, 17/09/2026) ; loi d'Abou Dhabi n° 14 de 2021 (ADJD) ; guides des frais 2026 de Bloom Holding et Modon (hypothèque, commission, redevance municipale). Loi n° 3 de 2015 (délai d'enregistrement de 21 jours) ; DARI, enregistrement d'une vente sur plan. Information générale, qui ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil en investissement.